3 tầng lồng nhau: phần B, C, D trong bài tương ứng 3 tầng này. Tên nút có thể lệch đôi chút theo phiên bản Facebook.
3. Tài khoản doanh nghiệp
Vào đâu: business.facebook.com → Tạo tài khoản, rồi Cài đặt doanh nghiệp → Tài khoản → Trang → Thêm.
Vì sao: Quản lý Page, tài khoản quảng cáo, Pixel ở một chỗ; thêm người hỗ trợ mà không phải đưa mật khẩu.
4. Tài khoản quảng cáo
Vào đâu: Cài đặt doanh nghiệp → Tài khoản quảng cáo → Thêm → Tạo tài khoản mới. Múi giờ (GMT+07:00) Asia/Ho_Chi_Minh, tiền tệ VND.
Vì sao: Tiền tệ và múi giờ không đổi được sau này; sai múi giờ thì báo cáo theo ngày bị lệch.
A. Chuẩn bị tài khoản
Làm một lần, khoảng một buổi. Sai ở đây (tiền tệ, múi giờ) thì không sửa lại được.
1. Tạo Page
Vào đâu: facebook.com → Menu → Trang → Tạo trang mới. Tên “Hiệp – Tư vấn căn hộ Đà Nẵng”, danh mục Đại lý bất động sản.
Vì sao: Quảng cáo luôn chạy dưới tên một Page. Tên cá nhân minh bạch, không bị coi là mạo danh chủ đầu tư.
2. Bảo mật
Vào đâu: Trung tâm tài khoản → Mật khẩu và bảo mật → Xác thực 2 yếu tố.
Vì sao: Tài khoản có gắn thẻ thanh toán hay bị nhắm chiếm quyền; mất tài khoản là mất cả Page và lịch sử quảng cáo.
5. Thanh toán
Vào đâu: Cài đặt thanh toán → Thêm phương thức thanh toán; đặt Giới hạn chi tiêu tài khoản bằng ngân sách tháng.
Vì sao: Giới hạn chi tiêu là “phanh an toàn”: quên tắt chiến dịch cũng không chi vượt.
6. Pixel
Vào đâu: Trình quản lý sự kiện → Kết nối nguồn dữ liệu → Web. Đặt tên, nhập tên miền; với LadiPage dán Pixel ID vào phần cài đặt mã chuyển đổi của trang.
Vì sao: Bắt buộc nếu dẫn khách về trang web (Casamia): không có Pixel, Facebook không biết ai đã gửi form để tìm thêm người giống vậy.
7. Xác minh tên miền
Vào đâu: Cài đặt doanh nghiệp → An toàn thương hiệu → Tên miền → Thêm.
Vì sao: Chứng minh bạn sở hữu trang web, tránh bị hạn chế khi quảng cáo dẫn về trang đó.
Danh mục quảng cáo đặc biệt
Chọn: Nhà ở · Quốc gia: Việt Nam.
Vì sao: Bất động sản thuộc danh mục phải khai báo. Không khai báo, quảng cáo có thể bị gỡ hoặc tài khoản bị hạn chế.
Tên chiến dịch
Chọn: FB – Sun FourS – Lead – T10.
Vì sao: Nhìn tên là biết kênh, dự án, tháng; khi có nhiều chiến dịch không nhầm.
Mục tiêu chiến dịch
Chọn: Khách hàng tiềm năng.
Vì sao: Facebook tìm người có xu hướng để lại thông tin. Chọn “Tương tác” hay “Lưu lượng truy cập” sẽ ra nhiều like, nhiều click nhưng ít số điện thoại.
Cách thiết lập
Chọn: Thiết lập thủ công.
Vì sao: Tự quyết vị trí quảng cáo và form; chế độ tự động dễ bật Audience Network, nguồn nhiều lead ảo.
Ngân sách chiến dịch Advantage+
Chọn: Tắt nếu chỉ có 1 nhóm; bật khi có từ 2 nhóm.
Vì sao: Khi bật, Facebook tự chia tiền cho nhóm đang ra kết quả tốt; với 1 nhóm thì không cần.
Thử nghiệm A/B
Chọn: Tắt.
Vì sao: Người mới chưa đủ ngân sách để chia đôi thử nghiệm; so sánh quảng cáo ngay trong một nhóm là đủ.
B. Tầng Chiến dịch
Vào adsmanager.facebook.com → + Tạo. Tầng này chỉ quyết định một điều: Facebook tối ưu để đạt kết quả gì.
Lịch
Chọn: Ngày bắt đầu hôm nay, ngày kết thúc sau 7 ngày.
Vì sao: Có ngày kết thúc thì không quên tắt; hết 7 ngày đánh giá rồi mới gia hạn.
Ngân sách
Chọn: Ngân sách hằng ngày 100.000–150.000 đ.
Vì sao: Đủ cho Facebook có dữ liệu học trong 7 ngày; ngân sách hằng ngày dễ kiểm soát hơn ngân sách trọn đời.
Vị trí chuyển đổi
Chọn: Sun FourS: Biểu mẫu tức thì. Casamia: Trang web.
Vì sao: Căn hộ khách quyết nhanh, form ngay trong Facebook cho nhiều lead rẻ. Biệt thự 10 tỷ khách cần đọc pháp lý, chính sách trên trang; người không đủ quan tâm tự thoát, lead ít mà chất.
Mục tiêu hiệu suất
Chọn: Form: Tối đa hóa số lượng khách hàng tiềm năng. Web: Tối đa hóa số lượt chuyển đổi, sự kiện Lead.
Vì sao: Khớp đúng hành động bạn muốn. Khi đã nối CRM và đánh dấu lead tốt, chuyển sang tối ưu “khách hàng tiềm năng chuyển đổi” để Facebook học tìm khách thật.
Vị trí địa lý
Chọn: Sun FourS: Đà Nẵng, bán kính khoảng 15 km. Casamia: Hà Nội, TP.HCM (nhà đầu tư) hoặc bán kính quanh Hội An.
Vì sao: Chỉ trả tiền cho người có thể đến xem nhà hoặc có nhu cầu đầu tư thật.
Kiểu vị trí
Chọn: Người sống ở hoặc gần đây đã ở đây.
Vì sao: Bao gồm cả khách du lịch đang ở Hội An, Đà Nẵng, nhóm hay mua nghỉ dưỡng.
Đối tượng
Chọn: Đối tượng Advantage+ (mặc định), thêm gợi ý Bất động sản, Đầu tư.
Vì sao: Từ 2026, Facebook tìm người dựa chủ yếu vào nội dung quảng cáo; giới hạn cứng sở thích thường làm chi phí tăng. Gợi ý chỉ để Facebook khởi động nhanh hơn.
C. Tầng Nhóm quảng cáo
Tầng quan trọng nhất: quyết định khách để số ở đâu, ai thấy quảng cáo, mỗi ngày bao nhiêu tiền.
Độ tuổi, giới tính
Chọn: Để mặc định.
Vì sao: Quảng cáo nhà ở hạn chế nhắm theo tuổi, giới tính ở một số nước; để mặc định tránh bị từ chối.
Loại trừ
Chọn: Người đã gửi form (đối tượng tuỳ chỉnh 90 ngày).
Vì sao: Không trả tiền lần nữa cho người đã để số.
Vị trí quảng cáo
Chọn: Vị trí thủ công: giữ Facebook và Instagram (Bảng feed, Reels, Story); bỏ Audience Network và Messenger.
Vì sao: Audience Network hiện quảng cáo trong ứng dụng, trò chơi bên ngoài, nơi bấm nhầm và lead ảo nhiều nhất.
Danh tính
Chọn: Page tên bạn; thêm tài khoản Instagram nếu có.
Vì sao: Quảng cáo hiện tên người tư vấn, khách nhắn tin đúng người.
Định dạng
Chọn: Hình ảnh hoặc video đơn; tải video dọc 9:16 và ảnh 4:5.
Vì sao: Facebook tự dùng video cho Reels, Story và ảnh cho Bảng feed, phủ kín màn hình điện thoại.
Nội dung chính
Chọn: 2 dòng đầu có con số hoặc câu hỏi: “725 triệu có căn 2PN ở Đà Nẵng?”
Vì sao: Chỉ 2 dòng đầu hiện trước khi khách bấm “Xem thêm”.
Tiêu đề
Chọn: Một lợi ích rõ: “Vốn 25% đến khi nhận nhà”.
Vì sao: Dòng chữ đậm cạnh nút, khách đọc lướt vẫn hiểu.
Nút kêu gọi
Chọn: Form: Đăng ký. Web: Tìm hiểu thêm.
Vì sao: Nói đúng điều xảy ra khi bấm, khách không bị bất ngờ.
Theo dõi
Chọn: Bật Pixel (khi dẫn về web).
Vì sao: Ghi nhận khách gửi form trên trang để tối ưu và đo chi phí mỗi lead.
Đích đến
Chọn: Form (phần E) hoặc URL có UTM, ví dụ ?utm_source=facebook&utm_campaign=casamia-hn.
Vì sao: UTM giúp bảng lead ghi rõ khách đến từ Facebook, chiến dịch nào.
Cải tiến nội dung tự động
Chọn: Tắt các mục tự thêm chữ, tự viết lại nội dung.
Vì sao: Tránh Facebook tự ghép câu chữ không đúng chính sách bán hàng hoặc sai con số.
D. Tầng Quảng cáo
Thứ khách nhìn thấy. Mỗi nhóm nên có 2–3 quảng cáo khác hẳn nhau (video, ảnh, người thật).
5 ô cần điền ở tầng Quảng cáo tương ứng 5 phần khách thấy trên điện thoại.
Phần giới thiệu
Chọn: Tiêu đề “Nhận bảng tính vốn đúng căn anh/chị chọn” và 1–2 dòng lợi ích.
Vì sao: Khách biết mình nhận được gì khi để số, gọi lại không bị bất ngờ.
Câu hỏi liên hệ
Chọn: Họ tên, Số điện thoại; bật xác minh số nếu có tuỳ chọn.
Vì sao: Chỉ hỏi thứ cần để gọi; mỗi ô thêm làm giảm người gửi.
Câu hỏi sàng lọc
Chọn: Nhiều lựa chọn: “Loại căn quan tâm?” (Studio, 1PN, 2PN, Sân vườn); “Kế hoạch mua?” (Trong 1 tháng, 1–3 tháng, Đang tìm hiểu).
Vì sao: Bot và người bấm nhầm hay bỏ dở ở đây; sale biết trước khách cần gì, gọi ưu tiên khách “trong 1 tháng”.
Tên form
Chọn: F2 – Bảng tính vốn – T10.
Vì sao: Dễ tìm khi tải danh sách lead, biết lead thuộc dự án, ưu đãi nào.
Loại biểu mẫu
Chọn: Có ý định cao hơn.
Vì sao: Thêm màn hình xem lại và bấm xác nhận; lọc người bấm nhầm, bot. Ít lead hơn “Nhiều lượt gửi hơn” nhưng tỷ lệ nghe máy cao hơn.
Chính sách quyền riêng tư
Chọn: Dán link trang chính sách quyền riêng tư trên website của bạn.
Vì sao: Facebook bắt buộc có mục này mới đăng được form; khách biết dữ liệu được dùng thế nào.
Màn hình hoàn tất
Chọn: “Em sẽ gọi trong 15 phút giờ hành chính” và nút Gọi ngay hoặc Xem trang dự án.
Vì sao: Giữ khách “nóng”, gọi được ngay khi họ vừa để số.
Ngôn ngữ, chia sẻ
Chọn: Tiếng Việt; hạn chế chia sẻ form.
Vì sao: Hạn chế chia sẻ giúp form chỉ nhận người thấy quảng cáo, không bị lan sang nơi khác gửi rác.
E. Tạo Biểu mẫu tức thì (form)
Ở tầng Quảng cáo, mục Biểu mẫu tức thì → Tạo biểu mẫu. Form đã đăng không sửa được, muốn đổi phải tạo form mới.
Màn hình 3 chỉ có ở loại “Có ý định cao hơn”: đây là bước lọc người bấm nhầm. Cách chặn lead ảo đầy đủ ở bài 1, mục 6.
Chi phí trên mỗi kết quả
Ý nghĩa: Tốn bao nhiêu cho 1 người để số.
Khi nào sửa, vì sao: Đắt gấp đôi quảng cáo còn lại sau 3 ngày thì tắt, vì tiền nên dồn cho quảng cáo đang ra khách rẻ.
CTR (tất cả)
Ý nghĩa: 100 người thấy, mấy người bấm.
Khi nào sửa, vì sao: Thấp hơn hẳn thì đổi hình, 2 dòng đầu, vì khách chưa thấy lý do dừng lại.
Tần suất
Ý nghĩa: Mỗi người đã thấy mấy lần.
Khi nào sửa, vì sao: Trên khoảng 3 lần/tuần thì thay nội dung, vì người xem đã chán, chi phí sẽ tăng.
F. Đăng và 7 ngày đầu
Trước khi bấm Đăng
Bấm Xem trước ở tầng Quảng cáo: xem trên cả Bảng feed và Reels, chữ không bị che.
Kiểm tra lại: danh mục Nhà ở, vị trí thủ công đã bỏ Audience Network, form loại Có ý định cao hơn, có ngày kết thúc.
Bấm Đăng. Facebook duyệt trong vài phút đến vài giờ; trạng thái “Đang hoạt động” là đã chạy.
7 ngày đầu
Lead về: tải danh sách ở Meta Business Suite → Tất cả công cụ → Khách hàng tiềm năng, gọi trong 5–15 phút theo bài 5: Chăm khách qua Zalo. Không sửa ngân sách quá 20% mỗi lần trong 7 ngày đầu, vì Facebook phải học lại từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Sao không bấm “Quảng cáo bài viết” trên Page cho nhanh?
Nút đó thường tối ưu theo lượt tương tác và không cho chọn đủ các mục ở phần C, D, E như bỏ Audience Network hay form Có ý định cao hơn.
Form hay trang web cho dự án của tôi?
Căn hộ, khách quyết nhanh như Sun FourS: form. Sản phẩm giá trị cao, cần đọc kỹ như Casamia: trang web có Pixel.
Có phải tự bỏ tiền chạy quảng cáo không?
Không. Công ty hỗ trợ 50–100% ngân sách quảng cáo cá nhân, giải ngân ngay khi đề xuất. Marketing đầu tổng cũng phân lead cho cả đội.
Không biết chạy quảng cáo? Không sao cả.
Hỗ trợ 50–100% ngân sách quảng cáo, giải ngân ngay khi đề xuất
Data tổng chia mỗi ngày: người mới cũng có khách để tư vấn
Mẫu bài, mẫu quảng cáo sẵn, có người kèm từng bước
Thưởng marketing đến 10 triệu mỗi giao dịch
5. Chăm khách qua Zalo
Từ số điện thoại đến lịch xem nhà trong 3 tin nhắn
1. Lưu ý trước khi chạy quảng cáo Facebook
Vì sao chọn và không chọn, so sánh 4 kênh, chống lead ảo, ngân sách