TUYỂN SALE ĐÀ NẴNG
Đào tạo marketing · Đọc trước khi chạy

Lưu ý trước khi chạy quảng cáo Facebook

Facebook có hợp với dự án của bạn không, chọn kênh nào, giữ tài khoản an toàn, chia ngân sách và chặn lead ảo từng bước. Đọc xong bài này rồi sang bài Chạy quảng cáo Facebook cho người mới: từng bước, từng mục.

Xem hướng dẫn từng bước

Ứng tuyển, được hỗ trợ ngân sách

1. Vì sao chọn và vì sao không chọn Facebook

Facebook tìm người có thể quan tâm khi họ đang lướt; Google bắt người đang tìm. Hiểu điều này là hiểu toàn bộ điểm mạnh, điểm yếu bên dưới.

Vì sao chọn Facebook

  • Gieo nhu cầu: tiếp cận cả người chưa biết tên dự án. Google chỉ hiện khi khách đã gõ tìm.
  • Hình và video: khách thấy được không gian căn hộ, view, tiện ích; quảng cáo Google chỉ có chữ.
  • Nhắm theo vùng: bán kính quanh dự án, khu dân cư, thành phố nơi nhà đầu tư sống.
  • Form tức thì: khách để số ngay trong Facebook, không phải chờ tải trang, chi phí mỗi lead thường thấp.
  • Ngân sách nhỏ vẫn chạy được, từ khoảng 100.000 đ/ngày.
  • Tiếp thị lại: nhắc lại người đã xem video, đã mở form, đã vào trang web.

Vì sao có thể không chọn

  • Ý định thấp hơn Google: khách đang giải trí, nhiều lead “nguội”, phải gọi và chăm kỹ mới thành lịch hẹn.
  • Lead ảo, bấm nhầm: form loại nhiều lượt gửi và vị trí Audience Network sinh nhiều số sai.
  • Phải làm nội dung liên tục: quảng cáo mòn sau 1–2 tuần, cần hình, video mới.
  • Rủi ro tài khoản: bất động sản là danh mục đặc biệt; vi phạm chính sách dễ bị hạn chế.
  • Khách 10 tỷ ít: với biệt thự như Casamia, form Facebook khó lọc đúng người đủ khả năng mua.

Không nên chạy Facebook (lúc này) khi

  • Chưa có ai gọi lại khách trong 15 phút: lead nguội, tiền mất.
  • Chưa có hình, video thật của dự án.
  • Dự án đã nổi tên, khách tự tìm nhiều: chạy Google trước, Facebook sau.

2. So sánh 4 kênh quảng cáo

Kênh
Khách đang làm gì
Hợp với
Bắt đầu từ
Điểm yếu
Facebook
Lướt bảng tin, Reels
Sun FourS; Casamia khi nhắm nhà đầu tư ở xa
100.000–150.000 đ/ngày
Lead nguội, cần nội dung mới liên tục
Google Tìm kiếm
Gõ tìm tên dự án, “mua căn hộ Đà Nẵng”
Dự án khách đã biết tên
150.000–250.000 đ/ngày
Lượng tìm có hạn, từ khóa cạnh tranh đắt
TikTok
Xem video ngắn giải trí
Sun FourS: studio, 1PN, khách trẻ
Khoảng 20 USD/ngày mỗi nhóm (quy định TikTok)
Người xem trẻ, cần video đúng chất TikTok
ChatGPT Ads
Hỏi AI để tìm hiểu, so sánh
Thử nghiệm nhỏ với nhà đầu tư
Thử khoảng 1 triệu/tháng
Mới mở tại VN (9/2026), đo lường còn ít
Cách đội đang làm: Google bắt khách đang tìm, Facebook gieo nhu cầu và tiếp thị lại, TikTok và ChatGPT chạy thử nhỏ, rồi so chi phí mỗi khách hẹn xem để dồn tiền.
Lưu ý
Vì sao
Luôn khai báo Danh mục quảng cáo đặc biệt: Nhà ở
Không khai báo, quảng cáo có thể bị gỡ, tài khoản bị hạn chế
Page và tên hiển thị là tên bạn, không dùng tên, logo chủ đầu tư
Tránh bị coi là mạo danh thương hiệu
Không viết “trang chính thức”, “cam kết lợi nhuận”, “chắc chắn tăng giá”
Câu hứa hẹn tài chính dễ bị từ chối và gây hiểu lầm cho khách
Ảnh phối cảnh ghi “phối cảnh minh hoạ”; giá kèm thời điểm
Minh bạch, tránh khiếu nại khi chính sách đổi
Bật xác thực 2 lớp, thêm 2 quản trị viên
Mất tài khoản là mất Page, Pixel, lịch sử quảng cáo
Xác minh tên miền trang đích
Giữ quyền với trang web, tránh hạn chế khi dẫn khách về trang

3. Giữ tài khoản an toàn

4. Nội dung đa dạng: chìa khoá 2026

Facebook tự tìm người xem dựa trên chính nội dung quảng cáo; các quảng cáo trông giống nhau bị coi là một. Mỗi nhóm cần 3–6 quảng cáo khác hẳn nhau về định dạng và góc nói.
Dự án · nhóm khách
Video
Ảnh / carousel
Người thật
Sun FourS · gia đình trẻ Đà Nẵng
“725 triệu có căn 2PN?” + đi căn mẫu
Vốn 25% đến khi nhận nhà
3 câu khách hay hỏi về Tòa F2
Sun FourS · đầu tư cho thuê
Studio 1,98 tỷ, cách biển 2 km
Carousel Studio · 1PN · 2PN · Sân vườn
Người đang cho thuê căn gần đó
Casamia · nhà đầu tư Hà Nội, TP.HCM
Flycam rừng dừa, sổ lâu dài
Dòng tiền thuê lại theo chính sách CĐT
Sale tại Casamia Hội An đã vận hành
Casamia · khách Hội An, Đà Nẵng
Cách phố cổ 10 phút, khu compound
Ảnh nhà mẫu thật, “đón xem trong ngày”
Đi quanh khu khi trời mưa
Chạy 2 dự án thì tách 2 chiến dịch. Gộp chung, Facebook dồn tiền cho căn hộ rẻ hơn và bỏ đói biệt thự.
1–2 triệu (7–10 ngày)
10 triệu (3–4 tuần)
Cấu trúc
1 chiến dịch · 1 nhóm · 2–3 quảng cáo
Tuần 1 thử 5–6 quảng cáo; tuần 2–4 dồn tiền vào 2–3 quảng cáo thắng
Mỗi ngày
150.000–200.000 đ
350.000–450.000 đ
Chia tiền
Toàn bộ cho thử nghiệm
30% thử · 60% nhân rộng · 10% tiếp thị lại
Kỳ vọng
Biết quảng cáo nào thắng
Có số liệu chi phí mỗi khách hẹn xem

5. Ngân sách: 1–2 triệu và 10 triệu

Không tách nhiều nhóm khi ngân sách nhỏ: mỗi nhóm cần đủ dữ liệu để Facebook học. Tăng ngân sách tối đa 20% mỗi 3–4 ngày.
Việc
Vào đâu
Làm gì

6. Chống lead ảo: vào đâu, mục nào

3 lớp: chặn trước khi chạy, phát hiện khi đang chạy, xử lý khi đã dính.

Lớp 1: Chặn trước khi chạy

Form có ý định cao hơn
Tầng Quảng cáo → Biểu mẫu tức thì → Tạo biểu mẫu → Loại biểu mẫu
Chọn “Có ý định cao hơn”: thêm màn hình xem lại, khách bấm xác nhận mới gửi được
Câu hỏi sàng lọc
Trình tạo form → Câu hỏi → Thêm câu hỏi → Nhiều lựa chọn
“Loại căn quan tâm?”, “Kế hoạch mua?”; bật xác minh số điện thoại nếu có
Tắt Audience Network
Tầng Nhóm quảng cáo → Vị trí quảng cáo → Vị trí thủ công
Bỏ tích Audience Network và Messenger
Loại trừ người đã gửi
Menu → Đối tượng → Tạo đối tượng tùy chỉnh → Biểu mẫu khách hàng tiềm năng
Chọn “Người đã mở và gửi biểu mẫu”, 90 ngày, rồi thêm vào phần Loại trừ của nhóm
Form trên trang web
LadiPage → bấm vào form → Cài đặt form
Bật chống spam / xác thực số nếu gói có; ô số điện thoại bắt buộc, kiểu điện thoại

Lớp 2: Phát hiện khi đang chạy

Việc
Vào đâu
Dấu hiệu
Lead theo vị trí
Ads Manager → nút Phân tích → Theo phân phối → Vị trí
Vị trí rẻ bất thường nhưng toàn số sai
Lead theo giờ
Phân tích → Theo thời gian → Giờ trong ngày
Lead dồn 0–6h sáng, cách nhau vài giây
Danh sách lead
Meta Business Suite → Tất cả công cụ → Khách hàng tiềm năng
Số trùng, tên “aaa”, “test”, số không đủ 10 chữ số
Đánh dấu chất lượng
Trung tâm khách hàng tiềm năng → giai đoạn của lead
Ghi “Không đủ điều kiện” cho lead rác để Facebook học

Lớp 3: Xử lý khi đã dính

  • Tạm dừng quảng cáo bị lead ảo dồn dập: gạt nút Tắt/Bật trong Ads Manager.
  • Sao chép quảng cáo đó, gắn form mới loại Có ý định cao hơn và thêm câu hỏi; bật bản mới sau 24 giờ.
  • Ghi các lead ảo là “Rác” trong bảng lead để chi phí mỗi lead thật không bị sai.
  • Báo Meta: business.facebook.com → ? Trợ giúp → Nhận hỗ trợ, chọn vấn đề quảng cáo khách hàng tiềm năng, gửi kèm ID quảng cáo, thời gian, danh sách lead bất thường. Meta không cam kết hoàn tiền nhưng sẽ điều tra nếu có gian lận.
  • Báo quản lý để cùng kiểm tra; nếu vẫn tiếp diễn sau 3–7 ngày, chuyển dự án đó từ form sang trang web.
Cách cài từng mục ở trên được hướng dẫn chi tiết, có hình, trong bài Chạy quảng cáo Facebook: từng bước, từng mục.

7. Đo lường và tối ưu

Chỉ số quyết định là chi phí mỗi khách hẹn xem, không phải chi phí mỗi lead.
Hiển thịXem 3 giâyMở formGửi leadNghe máyHẹn xemCPMHook rateCTRChi phí/leadTỷ lệ nghe máyChi phí/hẹn xemThay nội dung mònSửa 3 giây đầuĐổi thông điệpSàng lọc formGọi trong 5 phútDồn tiền vào đây
  • Pixel + Conversions API cho trang web; UTM trên mọi link để biết lead đến từ đâu.
  • Bước nào kém thì sửa đúng bước đó; đừng tăng tiền khi lỗi nằm ở khâu gọi lại.
  • Mỗi tuần so chi phí mỗi khách hẹn xem giữa Facebook và Google cho từng dự án.
Lỗi
Cách tránh
Bấm “Quảng cáo bài viết” ngay trên Page
Tạo trong Trình quản lý quảng cáo, mục tiêu Khách hàng tiềm năng
Để mặc định Audience Network
Vị trí thủ công, bỏ Audience Network
Sửa quảng cáo mỗi ngày
Để yên ít nhất 3 ngày đầu
Chỉ dùng 1 ảnh
Ít nhất 1 video và 1 ảnh khác nhau
Gọi lại khách sau nửa ngày
Gọi trong 5–15 phút
Gộp nhiều dự án vào một nhóm
Mỗi dự án một chiến dịch riêng

8. 6 lỗi hay mắc

Câu hỏi thường gặp

Nên chạy Facebook hay Google trước?

Dự án khách đã biết tên thì Google trước vì khách đang tìm. Dự án cần gieo nhu cầu, cần cho khách thấy hình ảnh thì Facebook. Đủ ngân sách thì chạy cả hai và so chi phí mỗi khách hẹn xem.

Lead ảo có được Facebook hoàn tiền không?

Thường không. Cách hiệu quả nhất là chặn từ đầu: form Có ý định cao hơn, câu hỏi sàng lọc, bỏ Audience Network.

Có phải tự bỏ tiền chạy quảng cáo không?

Không. Công ty hỗ trợ 50–100% ngân sách quảng cáo cá nhân, giải ngân ngay khi đề xuất. Marketing đầu tổng cũng phân lead cho cả đội.

Không biết chạy quảng cáo? Không sao cả.

  • Hỗ trợ 50–100% ngân sách quảng cáo, giải ngân ngay khi đề xuất
  • Data tổng chia mỗi ngày: người mới cũng có khách để tư vấn
  • Mẫu bài, mẫu quảng cáo sẵn, có người kèm từng bước
  • Thưởng marketing đến 10 triệu mỗi giao dịch
Họ và tên
Số điện thoại / Zalo
Bạn đã từng chạy quảng cáo chưa?

Nhận lịch phỏng vấn

Bài tiếp theo
Vào đâu, chọn gì, vì sao chọn ở mọi màn hình.
Trong chuỗi bài

Chạy Google Ads cho người mới

Bắt khách đang tìm mua đúng lúc họ cần.
Trong chuỗi bài

Chăm khách qua Zalo

Từ số điện thoại đến lịch xem nhà trong 3 tin nhắn.

Đọc tiếp trong chuỗi đào tạo marketing

Muốn học trực tiếp, có người kèm? Xem các vị trí đang tuyển

Tuyển Sale Đà Nẵng

Tuyển Sale BĐS, nhân viên kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng.
Phụ trách tuyển dụng: Hoàng Phạm Đình Hiệp
23–25 Nguyễn Phước Lan, Đà Nẵng
Hotline / Zalo: 0904 567 009
© 2026 Tuyển Sale Đà Nẵng · tuyendungsaledanang.com · hiephoangmt.com
Thông tin dự án mang tính tham khảo, cập nhật theo chính sách chủ đầu tư từng thời điểm.